建物の法定点検と日常の点検報告書はどう違うか

ビル清掃や設備の巡回を請け負っていると、「点検」という言葉が2つの意味で使われていることに気づきます。ひとつは顧客との契約で行う日常の点検。もうひとつは法令で義務づけられた点検です。

この2つは、やることも、報告先も、必要な資格も違います。取り違えると「点検は業者に任せている」と思っていた建物の所有者が法定の報告を出しそびれる、といったことが起きます。この記事では両者の線引きを整理します。

法令で義務づけられている代表的な点検

建物に関わる法定の点検はいくつもありますが、ビルの管理で登場する頻度が高いのは次の2つです。

1. 消防用設備等の点検報告（消防法第17条の3の3）

消火器、自動火災報知設備、誘導灯といった消防用設備等について、定期的に点検し、その結果を消防長または消防署長に報告する制度です。

資格者による点検が必要になるのは、消防法施行令第36条第2項で定められた次の場合です。

1. 特定防火対象物で延べ面積1,000平方メートル以上のもの
2. 非特定防火対象物で延べ面積1,000平方メートル以上のもののうち、消防長または消防署長が火災予防上必要と認めて指定したもの
3. 特定用途が地階または3階以上の階にあり、避難階以外の階から避難階または地上へ通じる屋内階段が1か所しかないもの
4. 全域放出方式の二酸化炭素消火設備が設置されているもの

2番の「指定」に注意してください。非特定防火対象物は、面積だけで自動的に資格者点検になるのではなく、消防長または消防署長の指定があってはじめて対象になります。ただし多くの消防本部が該当する建物をあらかじめ一括で指定しているため、実務では「延べ面積1,000平方メートル以上なら資格者点検」と説明されることが多くなっています。担当している建物が指定を受けているかは、所轄の消防署に確認するのが確実です。

裏を返すと、これに当てはまらない小規模な建物では、関係者が自分で点検して報告することもできます。消防庁も、自ら点検する人向けの手引きを公開しています。

2. 建築基準法第12条の定期報告

建物本体や設備の劣化状況を定期的に調べ、特定行政庁（都道府県や市の建築主管部局）に報告する制度です。対象は次の4種類に分かれます。

• 特定建築物の定期調査
• 防火設備の定期検査
• 建築設備の定期検査（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）
• 昇降機等の定期検査

この幅の中で、実際の間隔は自治体ごとに定められています。たとえば宮城県では特定建築物の定期調査を3年ごととしています。建物本体の調査は数年に1回、設備まわりの検査は毎年、という形になる地域が多いのですが、これは地域ごとに決まるもので、全国共通の数字ではありません。

担当している建物がいつ報告する年に当たるのかは、その地域の特定行政庁の案内で必ず確認してください。「3年ごとと聞いていた」で処理すると外れることがあります。

日常の点検報告書との違い

受託業務として出す点検報告書に、法定の様式を使う必要はありません。ただし書類の名前と根拠は書き分けておくほうが安全です。「点検報告書」とだけ書かれた紙が法定点検の報告書と誤解されることがあるためです。

報告書のどこかに「本報告書は契約に基づく日常点検の記録であり、消防法・建築基準法に基づく法定点検の報告ではありません」と一文入れておくと、後の行き違いを防げます。

日常の記録が効いてくる場面

法定点検は年に1回や3年に1回の断面です。その間に起きた変化は、日々の巡回でしか拾えません。

不具合が表面化したとき、「いつの時点でどういう状態だったか」を写真つきで示せるかどうかで、話の進み方が変わります。半年前の巡回で撮った写真に同じ箇所の初期状態が写っていれば、進行の速さも判断材料になります。

そのためには、日付・場所・実施者・項目ごとの状態・写真が毎回そろっている必要があります。何を入れておくかは点検報告書の書き方にまとめました。